不動産投資をされている方は世に沢山いらっしゃるのですが、資産運用にはリスクがつきもので、失敗される方もいらっしゃるのが事実です。
投資物件となった途端に、
「表面利回りがいくらか」「想定の賃料はいくらか」「経費や税引後いくら残るか」
など、いきなり自分の儲けが中心に考えが運んでしまいがちで「借り手」の事が完全に抜けてしまって本末転倒です。
不動産屋さんの「美味しい話」には気をつけましょう。将来的に「FIRE」に向けた資産としての不動産を選ぶ時の僕なりのポイント2つです。
① 自分でも住める物件か。
自分がこの先何年も住む前提であれば、立地や周辺環境、物件の品質や間取りなどしっかりと物件の価値を見極めようとするのが通常だと思います。
不動産運用には、空室リスクがつきものです。借り手が付かなければ、月々の管理費や固定資産税も収益から賄う事ができず、自腹での支払いが続きますし、そもそも僕の様に不動産所得で暮らす人間には、生活費が得られませんので、死活問題です。
ただ、マンションやアパートを1棟経営しているのでなければ「借り手」は、自分が所有する区分その1戸に魅力を感じて住んでくれる人を見つければ良いのです。
そう考えると難しい事はなさそうですよね。実際に、僕達が賃貸に出している物件は、築年数が経過しても、ほぼ空室になる事はありません。
② 借り手が付きやすい条件を持つ物件か。
「郊外の戸建ての注文住宅」は、賃貸では借り手が付かない可能性があります。「都市部の駅近マンション」は、常に人が動いていて継続的な需要が見込めます。間取りもマンションであれば、1LDKは物件数も少なく借り手の対象が少々狭くなりがちですが、2LDKだと1人で用途に応じて部屋を分けてゆったり暮らしたい人。カップルやご夫婦暮らし ~ お子さんが小さい間の期間頃まで住んでくれる可能性もあります。
僕は1Kやワンルームは所有していませんが、借り手の流動性も高い様ですが、移り変わりも激しい印象で、個人的には収益が安定しない様にも感じます。実際、僕が賃貸に出している物件は、2年の契約で退去されることは少なく1度は更新頂ける事が多いです。
